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浙江日报:宁波老旧小区改造试点纪实

作者:admin

  宁波是全省唯一入选全国首批城镇老旧住宅小区改造试点的城市。近年来,宁波持续探索创新试点工作,推动城市有机更新。9月22日,浙江日报以跨版的形式,关注宁波老旧小区改造试点。正文如下:

织梦好,好织梦

  历经20余年大规模的商品住宅开发,城中村和棚户区改造,城市化进程已经从传统的拆建模式,逐渐迈入存量发展的新阶段。全国范围的老旧小区改造工作,应时之需、应运而生。当前,浙江正通过抓老旧小区改造,推进城市有机更新,推动新时代浙江的高质量发展和高品质生活。

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  2017年12月,宁波成为全省唯一入选全国首批城镇老旧住宅小区改造试点的城市,重任在肩、谋划在前、行动在先,持续在工作组织、资金筹措、长效管理等方面探索创新,实现从“政府主导”到“共同缔造”,从“最多100天”到“只要20天”,从“筹资难”到“即交即用即补”等多个转变。

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  随着改造渐次开花、持续扩容,如今一栋栋老屋旧貌换新颜,一项项工作创新绽放于四明大地,一张张幸福生活的答卷交到了百姓心坎里。结出的“累累硕果”,也成为宁波城市有机更新的“金字招牌”。

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  在实践中获取成果,从成果中提炼经验。老旧小区实现华丽“转身”的同时,一套“政府引导、基层推动、业主点单、多元共建、建管并举”的宁波模式逐步形成。宁波也从中开启了共建共治共享的社会治理新格局。

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  围绕住建部提出的“共同缔造”理念,宁波积极调动居民、社区、政府以及社会各界力量,突出问题和需求导向,聚焦改造意愿共同征集、改造内容共同商议、改造方案共同研究、改造过程共同参与、改造效果共同评议,真正彰显“共同缔造”的理念精神,实现老旧小区改造全民参与、全面参与、全程参与。

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  今年来,宁波通过成立“全市老旧住宅小区整治改造工作领导小组”,各地建立专项小组,确保工作全面开花、推进有序、水到渠成。 本文来自织梦

  “群众的事群众商量着办,群众的事群众参与着办。”鄞州区采用“量力而行、核定规模、项目入库、竞争上岗、清单管理、点单服务”的模式,把改什么、怎么改、谁先改的权力还给居民,极大地调动居民参与的积极性。 本文来自织梦

  北仑区把“小区业主全程参与,社区干部全程跟踪”作为主要工作原则和手段,将社情民意贯穿于改造始终,形成“群众点菜,政府接单”的改造经验。 织梦内容管理系统

  三分建、七分管。改造提升小区硬件设施后,如何巩固改造提升成果,培育居民的共同缔造意识,打牢长效管理的基础,也是宁波在工作推进中一直思考的问题。 织梦内容管理系统

  特别是针对一批无物业的老旧小区,推动治理模式从“靠社区管”向“自治共管”转变。通过建立社区居委会、小区业委会、物业公司三方联动机制,完善小区后续自治管理,解决改造后期管理难题,避免因管理缺失、无序而造成改造成效不能持续,结果又走回老路。

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  改造的是环境,凝聚的是人心。工程如火如荼开展,唤起了居民共建家园的热情,如今走进宁波的各个街道社区,自治小组、义工队伍随处可见,带起了社区洁美、人人有责的良好风气。而且越来越多的居民自愿承担起小区的后续管理事务,改造治理的效果不断提高,百姓的获得感、幸福感、安全感也随之大幅提升。

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  “人民群众对美好生活的向往,就是我们的奋斗目标。”根据计划,宁波将力争通过3年时间,至2022年,基本完成2000年底以前建成的全部老旧小区的改造任务。 织梦好,好织梦

  目标不息,探索不止。未来,宁波还将继续优化顶层设计、坚持“共同缔造”理念、积极发挥基层力量、科学整合改造内容、着力创新构建长效机制,在吸取各地优秀经验的同时,努力为全国老旧小区改造工作提供可复制、可推广的宁波经验。

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  居民是改造主力军,基层组织是核心牵引力。宁波充分发挥干部在基层自治组织、街道社区(小区)的带头引领作用,当好先锋模范,鼓励城镇居民积极参与改造,充分达成基层自治的共识。

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  贝家边小区、砖桥巷小区、茗雅苑小区曾是江北白沙街道的三大“老破小”,自去年改造以来,通过组织引领,创新基层治理模式,已逐渐蜕变成为全市破解老旧小区民生顽疾的“三大典范”。 本文来自织梦

  通过基层干部带动群众广泛参与,推动基层自治和改造工作相融合、两促进。鄞州还结合当地的“周二夜学”、“三进三服务”、选派“”等工作,深入基层、接近百姓,确保居民诉求表达无障碍、互动联动无断档、信息反馈无拖延、实现产品由制造向创造的转变。马会财经2018生年图库,增强小区自治管理和自我更新的向心力和凝聚力。 织梦好,好织梦

  改造过程中,不可避免会遇到一些业主对改造成果存在疑虑的情况,各地基层干部的榜样示范作用就不可小觑。他们积极带头响应,以榜样的力量带动整个小区居民的改造积极性,变“要我改”为“我要改”。 dedecms.com

  宁波市住建局有关负责人表示:“我们将继续坚持党建引领,践行共同缔造。以改革的思路和创新的理念,理清责任清单、权力清单和执法清单。规范物业企业信用管理,建立社区、业委会、物业服务企业共同治理的新机制,全力推动物业管理与基层治理的有机结合,真正做到共管共治、共建共享。”

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  推进并延伸浙江的“最多跑一次”改革,宁波还把行政审批制度改革的精神,落实到了老旧小区改造工作中。结合国务院在浙江和全国15个城市开展工程建设项目审批制度改革试点,宁波创新提出“5+N”试点方案,即实施设计、施工、监理、市政、绿化等全过程EPC总包模式,采取一次性招投标,尽可能把老旧小区改造的审批时间压缩到最短。

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  据悉,当前全市老旧住宅小区改造开工前的审批事项已压缩在5项,审批时限也压缩至20个工作日。 dedecms.com

  压缩审批时限,同时也要保障审批制度改革后的质量不降低、安全隐患不遗留,为此,宁波全面推进全过程工程咨询试点。现场派驻全过程工程咨询服务单位,全面承担从方案设计、立项审批、施工图设计、工程招标、施工管理(包含工程监理)等各环节管理工作。 织梦内容管理系统

  这种“全过程工程咨询服务”的新模式,在海曙区老旧住宅小区改造中已得到充分应用。该区先选出问题多、矛盾多、困难大,群众改造意愿强烈的3个试点小区形成“群雁方阵”,再通过典型引路、示范带动,其他小区紧随其后,陆续启动立项、设计以及全过程咨询、施工等各类招投标工作。

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  面对改造项目繁杂、时间紧、任务重,为将居民身边的“痛点”一网打尽,鄞州区还提出“最多改一次”。就是通过多元一次性立项、一次性审批、一次性完工,实行改造项目“全打包”,避免反反复复进场动工。

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  “最多改一次”改的是方法、理念。通过前期仔细“摸底”,宁波着力对老旧小区普遍存在的路面、墙面、水箱、管道、管线等不同程度的破损,进行统一集中的修缮、整理和更新;同时还集合宁波的海绵城市建设,把雨污分流、地下管网改造、停车位改造、无障碍设施配置等一连串难题融入其中,务求在改造中一并解决。

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  “最多改一次”改出了宁波特色,也改出了宁波速度。通过统筹主干道整治、停车位改建、污水零直排创建、电梯加装等项目内容,又重点布局垃圾分类“新时尚”,宁波不仅全面提升了老旧小区环境质量,还大大缩减了老百姓的改造“阵痛期”。

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  既有多层住宅加装电梯,不仅认定条件专业,而且审批手续繁多、群众意见不一,也是各地老旧小区改造的工程项目中公认的难题。而宁波在创新审批模式上下足功夫,开全国之先河,将加装电梯的性质定性为“特种设备安装”,合理简化了建筑工程施工所需要的繁杂流程,为老旧小区加装电梯开辟出了一条“快速通道”。

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  宁波老旧小区加装电梯“破冰”,是在2017年年底鄞州区孔雀小区首部电梯的动工。而且短短2个月电梯就竣工投用,让受益的楼道居民兴奋不已,也让街坊邻居羡慕不已。 本文来自织梦

  紧随其后,各地老旧小区纷纷提交申请,加装电梯越来越多,审批开工的速度也越来越快。“加速度”的背后,是宁波的部门通办“联合审”制度的推动。原先需要17个部门总共40多个公章的审批流程,最终简化为5个部门自己内部联合审批,让电梯企业及工程队进场动工的时间大大提前。

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  值得一提的是,镇海区通过各级部门和各行业单位紧密协作,实现进一步流程简化,为加装电梯再次按下“加速键”,在全市率先实现电梯加装的群众“零次跑”。 织梦好,好织梦

  把复杂的事情简单化,分散的事情集约化。去年6月开始,镇海多部门联合,采用进小区现场勘查,进社区上门办理申请手续的办法,探索尽可能让群众少跑腿的审批方式。 dedecms.com

  “一接到业主有加装电梯的意愿,我们就会提前介入,判定其是否具备电梯加装的条件。随后做好方案、造价及费用分摊解释等工作。公示期间,街道、社区等还会做好周邻房屋业主的相关解释工作,取得周围群众的理解和支持。”镇海区建设交通局相关负责人介绍。

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  前期工作完成后,相关部门会指导业主代表填写申请表,并在5个工作日内,组织属地街道、规划、城管、市场监管、经信、消防、供电等部门,联合自来水公司、燃气公司、广电、通信等专业部门到现场踏勘,会议集中联审,一日办结。

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  针对前期反应集中的加装过程中的困难和难点,宁波市住建局方面不断总结研究,持续细化和完善相关政策,出台“高阶版”加装电梯指南,持续推进全市既有住宅加装电梯工程。目前,宁波市六区已经全面实现多层住宅加装电梯审批“零次跑”。

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  据最新统计,全市已明确的电梯加装有上百部,其中44部电梯已完工并投入使用,另有39部正在施工中,21部电梯已完成审批或正在审批,约190个楼道正处于电梯加装前期准备阶段。

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  几乎所有城市都会面临同一道难题:老旧小区改造需要实实在在的资金注入,那么改造资金从何而来?如何分摊更合理?又该如何保障小区“养老金”的来源?宁波从未停止过对这些问题的探索。

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  基于“共同缔造”的理念,政府补贴加业主自筹的模式,是宁波开展各类项目改造时较为普遍采用的。但并非仅止于此,鼓励社会资本参与,积极探索资金多元化筹措,达到共同实施老旧小区改造的目标,当前也已成为各区县市的共识。 本文来自织梦

  江北区与多家国企深度对接和协调,企业发挥自身技术优势的同时,为改造和更新项目提供资金支持,尽显各自的社会责任。例如该区中马街道槐树公寓改造时,国家电网投入500万元更新母线、配电房等所有电力设备;自来水公司出资50余万元全面更换小区内的主供水管道等。 本文来自织梦

  “对于社会资本投入部分,我们允许其抵扣居民出资额。同时,鼓励社会资本积极参与建设卫生服务站、幼儿园、室外活动场地等公共服务设施,为老旧小区改造注入多方面的动能。”镇海区建设与交通局有关负责人介绍。

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  奉化区在楼宇智慧门禁系统改造方案中,通过与第三方合作,将“小资金”实现了“大利用”。规定政府投融资平台承担总费用的25%,街道也承担25%,第三方承担50%。同时,承担资金“大头”的第三方公司可获得每栋楼宇门上0.5平方米指定广告位的10年经营权。相比政府上门工作让居民直接支付改造费用,这样的方式更能被大众所接受。

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  同样难得的是,22年房龄的鄞州孔雀小区实现了物业专项维修资金补缴,这在全省都实属罕见。而且小区通过“即缴即补即用”给小区“治病”,让老百姓看到了补缴的实际好处,进一步激发了大家共治共享的意愿。这一经验随后被推广至区内外。

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  比起筹资改造整治,巩固改造效果,提高后续管理服务水平,是老旧小区所面临的更大挑战。在物业费难收、物业服务水平跟不上这一“恶性循环”问题上,宁波海曙区却走出了一条“以质定价、质价相符”的路径。 dedecms.com

  “门卫24小时有人值班,车辆出路有登记,物业费没白涨。”海曙梅园社区的李先生对现在的小区服务赞不绝口,这个20多年没涨过物业费的小区,年初引进新的物业公司,街道、社区和业委会讨论提出“年度考评”方式,红苹果满地红图库,对物业公司进行“阶梯式”提价,要提价就用质量说话。 织梦好,好织梦

  梅园社区只是一个缩影,海曙全区已有22个小区物业费完成了提质提价的工作,为各地提供了宝贵经验。事实上,去年10月宁波就出台了中心城区老旧小区物业服务收费的指导意见,确定最低收费标准。随后,各地通过探索及相互学习,物业收缴率大幅提升。 copyright dedecms

  北仑区为维护巩固改造成果,许多原本无物业的“老破小”也陆续引入物业企业。外洋新村自年初迎来物业公司以来,着重处理环境问题,同时全程参与小区微改造、微更新,让居民们持续体验到看得见、摸得着的日常管理服务,物业费从180元/年提高至0.6元/平方米,许多小区顽疾也因此迎刃而解。

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  2017年12月1日,住建部确立15个全国老旧小区改造试点城市,宁波成为浙江省唯一入选城市。

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  2018年4月,洪塘街道姚江花园作为宁波首个进行海绵化改造的老旧小区,通过改造的竣工验收。 dedecms.com

  2018年5月,全市首个环境和物业管理委员会在江北甬江街道包家社区成立。物业、业委会、业主都成为被监督对象,出现问题将被约谈。

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  2018年8月,百名党员进小区、环境整治访民生,市住建局全面启动社区“顽疾”大调研大排查大整治行动。 dedecms.com

  2018年10月,《关于宁波市中心城区老旧住宅小区物业服务收费的指导意见》出台,确定最低标准。规定对2000年前建成交付、并按程序调整至最低物业服务收费标准的老旧住宅小区,可享受财政奖补资金。 本文来自织梦

  2018年11月,结合房屋建筑现行设计、施工、监理的国家及行业规范标准等,宁波编制出台《宁波市既有多层住宅加装电梯技术指南》。

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  2018年11月,宁波下发《关于在老旧住宅小区改造中切实落实无障碍改造工作的通知》,计划3年创建45个省级无障碍社区。

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  2018年12月22日,为切实解决住宅小区内的突出矛盾和问题,厘清和明确各行政执法部门职责边界,《宁波市住宅小区行政执法清单》公布,并印发《宁波市中心城区老旧小区整治改造工作领导小组关于建立住宅小区行政执法清单制度的通知》。

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  2019年2月16日,老旧住宅小区改造项目列入2019年宁波市十大民生实事工程。

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  2019年4月,江北区槐树公寓利用物业专项维修资金更换了两部22年的老电梯,在全市尚属首例。

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  2019年5月,鄞州区提出老旧小区改造“最多跑一次”,同步出台项目资金整合工作的实施意见。

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  2019年6月,2019年宁波基层党建重点工作任务书发布,要求通过加强业委会和物业公司党建做好小区治理。 本文来自织梦

  2019年7月,经过为期一个月对各区县(市)、功能园区的202个住宅小区暗访和抽查,通报批评15家物业服务企业及其负责管理的22个住宅小区。 dedecms.com

  2019年9月,《江北区物业服务项目经理考核暂行办法》下发,建立物业负责人“月考”制度。江北在全市率先实施“小区管家”信用管理,目前已对150余个小区物业及项目经理建立起信用档案,实现全区覆盖。 本文来自织梦



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